1.Visão Geral
No regime específico aplicável às operações com bens imóveis, assim compreendida a construção, a incorporação, o parcelamento do solo, a alienação, a locação e o arrendamento, a administração e intermediação de bem imóvel, o artigo 156-A, § 6º, inciso II, c/c artigo 195, § 16, da Constituição Federal de 1988, permite que sejam alteradas as alíquotas, as regras de creditamento e a base de cálculo em relação ao padrão estabelecido para o IBS e a CBS.
Permite-se também que a incidência dos tributos ocorra sobre a receita ou o faturamento dos contribuintes com alíquota uniforme em todo o território nacional.
Ao longo das próximas abas desta área, serão apresentadas as orientações tributárias da Reforma Tributária para o segmento imobiliário, individualizado pelas principais atividades do regime regular do IVA Dual.
Para compreensão dos termos, o regime regular do IBS e da CBS compreende não somente as operações submetidas às regras gerais de incidência do IBS e da CBS, mas também aquelas aplicáveis aos regimes diferenciados e específicos, podendo incluir o Simples Nacional e o MEI que fizerem a opção estabelecida na Lei Complementar nº 214/2025.
2. Incorporação Imobiliária
Esta aba é dedicada a organizar as informações do IBS e da CBS, no regime específico, que serão aplicáveis às incorporadoras imobiliárias.
As definições de incorporadora imobiliária e de incorporador estão dispostas nos artigos 28 e 29 da Lei nº 4.591/64. Em poucas palavras, a incorporação imobiliária se caracteriza pela busca de recursos financeiros para a realização ou conclusão da obra, por meio da venda de unidades imobiliárias em construção (unidades em condomínio).
Para efeitos de aplicação do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025, destinado especificamente à incorporação imobiliária e ao parcelamento de solo, considera-se unidade imobiliária:
a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
b) cada lote derivado de desmembramento de terreno;
c) cada terreno que for fruto do loteamento;
d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e
e) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
2.1. Fato Gerador
Em linhas gerais, nos termos do artigo 254, inciso I e § 1º, da Lei Complementar n° 214/2025, o momento de ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS se verifica com a alienação do imóvel.
Contudo, no artigo 262 da referida Lei Complementar, para a incorporadora, o fato gerador do IVA Dual ocorrerá à medida de cada pagamento das unidades imobiliárias vendidas, adotando-se, assim, o regime de caixa.
2.1.1. Regime de Caixa e Competência
Embora no Lucro Real as receitas devam ser reconhecidas pelo regime de competência, para apuração dos tributos federais, a venda de unidades imobiliárias é tributada na medida dos valores efetivamente recebidos, ou seja, segue pelo regime de caixa, conforme artigo 224 do RIR/2018.
Já no Lucro Presumido, por meio da Solução de Divergência Cosit nº 37/2013, a incorporadora pode optar pelo regime de caixa ou de competência. Além disso, pelo artigo 20 da Medida Provisória n° 2.158-35/2001, a empresa do Lucro Presumido somente pode adotar o regime de caixa para PIS/Pasep e Cofins se adotar o mesmo critério em relação a IRPJ e CSLL.
Vale ressaltar que a tributação do IBS e da CBS pelo regime de caixa, até o presente momento, não tem relação com o regime de opção pelo reconhecimento das receitas que for adotado pelo IRPJ, diferentemente do que se vê na legislação de PIS/Pasep e Cofins acima citada.
Para o IBS e a CBS, a tributação se dá na medida dos pagamentos, com base no artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
2.2. Base de Cálculo
De acordo com os artigos 255 e 262 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, correspondente a cada pagamento, incluindo:
a) o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que integrem os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;
c) os valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Como a tributação do IBS e da CBS deve ocorrer sobre o valor adicionado, o setor imobiliário possui dois redutores da base de cálculo (redutor de ajuste e redutor social), que passam a ser aplicados a partir da fase de testes, ou seja, de 2027 em diante.
2.2.1. Redutor de Ajuste
Com a finalidade de minimizar os impactos da ausência de créditos compensáveis nas alienações de imóveis, o legislador trouxe a previsão do redutor de ajuste, que poderá ser deduzido da base de cálculo tributável, nos termos dos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025, a partir de 01.01.2027.
De acordo com as explicações de Bernard Appy, em entrevista coletiva no dia 25.05.2024, na entrada em vigor deste modelo em 31.12.2026, o valor inicial do redutor de ajuste será fixado pelo valor de mercado do imóvel constante no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou, na ausência de informação no CIB, o alienante poderá realizar uma estimativa de valor de mercado. Esta estimativa está prevista no § 2º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Este redutor poderá ser utilizado mais de uma vez, ou seja, quando o imóvel for alienado a um contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, o redutor será mantido e poderá ser utilizado pelo adquirente. Entretanto, na alienação para adquirente não sujeito ao regime regular, o redutor será extinto, como ordena o § 4º do artigo 257 da Lei Complementar.
A regra para a composição do valor inicial do redutor de ajustes está vinculada aos cenários abaixo, nos termos do Lei Complementar nº 214/2025, artigo 258:
Notas:
a) Para as operações numeradas como "1” e "2” no quadro acima, os valores apurados inicialmente serão atualizados até 31.12.2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo (exceto a opção pelo valor de referência arbitrado), e o redutor deve ser constituído até 31.12.2026, conforme Lei Complementar nº 214/2025, artigo 258, §§ 1º e 4º.
b) Para a operação numerada como "3”, o redutor deve ser constituído na data da operação e a sua atualização depende do atendimento dos critérios estabelecidos no § 5º do artigo 258 desta mesma legislação.
Uma vez apurado o valor inicial pela regra acima, nos termos dos §§ 6º e 7º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025, poderão ser acrescidos ao valor de ajuste, na data do efetivo pagamento:
a) O valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
b) O laudêmio, que por sua vez é compreendido como taxa paga para imóveis situados em área marinha; e
c) As contrapartidas de ordem urbanística e ambiental exigidas pelos entes públicos federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste.
Em atenção ao item "c” acima, estão compreendidos no conceito de contrapartidas municipais:
Ademais, para os imóveis residenciais novos, cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 01.01.2027, a aplicação dos redutores será proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data, pela regra estabelecida no § 5º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
2.2.2. Redutor Social
O redutor social está previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025, e é aplicável apenas quando o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS alienar:
a) Imóvel residencial, assim considerada a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência; e
b) Unidade nova, que se trata de um imóvel que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento.
Independentemente de ser imóvel de alto padrão ou do Programa Minha Casa, Minha Vida, todos os imóveis residenciais novos podem aplicar o redutor social, ao passo que os imóveis usados não farão jus a essa redução.
Diferentemente do redutor de ajuste, o redutor social só pode ser utilizado uma única vez para cada imóvel, conforme o artigo 259, § 2º da Lei Complementar nº 214/2025.
Após a incorporadora apurar sua base de cálculo e deduzir o redutor de ajuste, poderá aplicar o redutor social no valor de R$ 100 mil por imóvel, até o limite do valor da base.
Entretanto, como a incorporadora recai no regime de caixa, esse redutor deve ser deduzido da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, assim disposto na Lei Complementar nº 214/2025, artigo 262, § 4º.
O valor do redutor social de R$ 100 mil será atualizado mensalmente a partir da publicação desta Lei Complementar, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, em atenção ao artigo 259, § 3º.
Para os imóveis residenciais novos, cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 01.01.2027, a aplicação dos redutores será proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data.
2.2.3. Exemplo
Para exemplificação da base de cálculo, com aplicação do redutor de ajuste e do redutor social, vamos considerar o seguinte cenário:
Utilizando os dados acima, o redutor de ajustes, que basicamente compreende o custo de aquisição, para fins didáticos, é de R$ 500 mil para esta unidade imobiliária. Além disso, como se trata de um imóvel residencial novo, a incorporadora aplicará o redutor social de R$ 100 mil previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale lembrar que, pelo § 4º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025, os dois redutores deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, ou seja, na razão de 50% para cada parcela neste exemplo.
2.3. Alíquota
Para os bens imóveis, que estão contemplados no regime específico, serão aplicadas as alíquotas padrão para o IBS, estabelecidas pelos Estados e Municípios, e para a CBS, definida pela União, com redução em 50% para ambas as alíquotas, segundo o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
2.4. Créditos
Na sequência, serão apresentadas as considerações quanto à apropriação de créditos pela incorporadora (crédito para trás) e à transferência na venda dos imóveis (crédito para frente).
2.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IVA Dual sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecendo às mesmas regras dispostas nos artigos 47 a 56 da referida Lei Complementar.
Por outro lado, o artigo 303 do mesmo dispositivo veda a apropriação de crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor.
Deste modo, como o custo de aquisição do terreno e alguns gastos com construção compõem o valor do redutor de ajuste, que por sua vez reduz a base de cálculo da incorporadora, interpreta-se que sobre estes montantes há restrição ao creditamento do IBS e da CBS.
O § 8º do artigo 258 corrobora com a interpretação acima de que determinados valores que compõem o redutor de ajuste vedam a apropriação de créditos, observada a regra específica deste dispositivo legal que veda créditos sobre as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Ademais, a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços, mesmo quando o contribuinte em questão aplicou alíquota reduzida para apuração dos débitos, como prevê o parágrafo único do artigo 302 da Lei Complementar acima.
2.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025 não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que este seja submetido ao regime regular do IBS e da CBS e que o imóvel não se enquadre como uso e consumo pessoal.
2.5. Local Onde será Devido
No artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025, temos o elemento espacial, que definirá o local da operação, para fins de determinação da alíquota aplicável e da distribuição do produto da arrecadação do IBS.
Para os imóveis, o local para onde o tributo é devido equivale ao endereço onde o imóvel estiver situado.
2.6. Passo a Passo
O quadro abaixo sintetiza as principais informações relacionadas ao regime específico:
2.7. Simples Nacional
No Simples Nacional, a atividade de incorporação imobiliária é expressamente vedada, com base no inciso XIV do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006.
Além disso, consta no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018, na relação de códigos CNAE impeditivos ao Simples Nacional, o CNAE 4110-7/00: Incorporação de empreendimentos imobiliários.
3. Loteamento e Desmembramento
Esta aba é dedicada a concentrar as informações de tributação do IBS e da CBS voltadas especificamente para as atividades que consistem no "parcelamento de solo”, citadas no inciso I do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para compreensão, o parcelamento do solo rural ou urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas, para os loteamentos urbanos, as disposições da Lei nº 6.766/79, bem como as regras pertinentes às legislações estaduais e municipais.
(Perguntas e Respostas IRPJ 2024, Capítulo III – Equiparação da Pessoa Física, questão nº 16)
3.1. Fato Gerador
Nos termos do artigo 262 da Lei Complementar n° 214/2025, para a atividade de parcelamento do solo, o momento da ocorrência do fato gerador surge à medida de cada pagamento decorrente da alienação de:
(i) lote oriundo de desmembramento de terreno; e/ou de
(ii) terreno decorrente de loteamento, ou seja, a tributação recai no regime de caixa.
3.1.1. Regime de Caixa e Competência
Mesmo que no Lucro Real as receitas devam ser reconhecidas pelo regime de competência, para a apuração dos tributos federais, o artigo 224 do RIR/2018 dispõe sobre a tributação à medida do recebimento sobre as atividades imobiliárias.
Já no Lucro Presumido, a opção pela tributação federal à medida dos recebimentos (regime de caixa) é uma opção que pode ser exercida livremente pelos contribuintes em geral, conforme Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, artigos 215, § 9º, 223 e 224.
Para o IBS e a CBS, a regra de tributação à medida do recebimento se confirma, ou seja, o regime de caixa será aplicado sobre as receitas da alienação de imóveis na atividade de parcelamento de solo, com base no artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
3.2. Base de Cálculo
Pelo artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, incluindo:
a) o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; e
c) os valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Da base de cálculo, o contribuinte poderá deduzir os valores correspondentes ao redutor de ajuste e ao redutor social, a partir de 2027, quando se encerra a fase de testes do IBS e da CBS.
Como a tributação ocorre pelo regime de caixa, os redutores de ajuste e social deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor de venda total do bem imóvel, de acordo com o § 4º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
3.2.1. Redutor de Ajuste
O redutor de ajustes, previsto nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025, foi criado com a intenção de minimizar os impactos da ausência de créditos compensáveis nas alienações de imóveis.
O valor deste redutor será aplicado a partir de 01.01.2027 para reduzir a base de cálculo sobre as alienações de imóveis de propriedade do contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
De acordo com as explicações de Bernard Appy, em entrevista coletiva no dia 25.05.2024, na entrada em vigor deste modelo em 31.12.2026, o valor inicial do redutor de ajuste será fixado pelo valor de mercado do imóvel constante no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou, na ausência de informação no CIB, o alienante poderá realizar uma estimativa de valor de mercado. Essa estimativa está prevista no § 2º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para compreender a composição do redutor de ajuste, acesse a aba "Incorporação Imobiliária”.
3.2.2. Redutor Social
O redutor social está previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025 e é aplicável na alienação de lote residencial, assim considerada a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano previsto na Lei nº 6.766/79, ou objeto de condomínio de lotes citados no artigo 1.358-A da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).
O redutor social só pode ser utilizado por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Por exemplo, o contribuinte do Simples Nacional que não optou pelo regime regular não poderá se valer dessa dedução estabelecida no referido artigo 259.
Após a pessoa apurar sua base de cálculo e deduzir o redutor de ajuste, poderá aplicar o redutor social no valor de R$ 30 mil por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo.
Entretanto, como o parcelamento de solo recai no regime de caixa, esse redutor deve ser deduzido da base de cálculo de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, em atendimento às regras dispostas na Lei Complementar nº 214/2025, artigo 262, §§ 4º e 5º.
O valor do redutor social de R$ 30 mil será atualizado mensalmente a partir da publicação desta Lei Complementar, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, em atenção ao artigo 259, § 3º.
Além disso, nos termos da Lei Complementar nº 214/2025, artigo 259, § 4º, quando a atividade de loteamento for realizada por meio de contrato de parceria, o redutor social será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.
Para os lotes residenciais, cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 01.01.2027, a aplicação do redutor será proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data, de acordo com o § 5º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
3.2.3. Exemplo
Para exemplificar a formação da base de cálculo do IBS e da CBS, com aplicação do redutor de ajuste e do redutor social, vamos considerar o seguinte cenário:
Utilizando os dados acima, o redutor de ajustes, que basicamente compreende o custo de aquisição, para fins didáticos é de R$ 50 mil para esta unidade imobiliária.
Além disso, como se trata de um imóvel residencial novo, a incorporadora aplicará o redutor social de R$ 30 mil, previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale lembrar que, pelo § 4º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025, os dois redutores deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel. Entretanto, como neste exemplo a operação foi à vista, não proporcionalizamos os valores.
3.3. Alíquota
Nos termos do artigo 156-A, § 6º, e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por legislação específica dos respectivos entes tributantes e cada um individualmente fixará a sua própria alíquota, que deverá ser a mesma para todas as operações com bens e serviços ocorridas naquela localidade.
Para os bens imóveis, que estão contemplados no regime específico, será aplicada a alíquota de IBS estabelecida pelos Estados e Municípios, e da CBS, trazida pela União.
Sobre as alíquotas definidas por cada ente federativo, será aplicada uma redução de 50% para ambas as alíquotas, conforme artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
3.4. Créditos
Na sequência, serão apresentadas as considerações quanto à apropriação de créditos pela empresa com atividade de parcelamento do solo (crédito para trás) e a transferência na venda dos imóveis (crédito para frente).
3.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IBS e da CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecendo as mesmas regras dispostas nos artigos 47 a 56 da referida Lei Complementar.
Por outro lado, o artigo 303 veda a apropriação de crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor.
Deste modo, como o custo de aquisição do terreno e alguns gastos com o imóvel compõem o valor do redutor de ajuste, que por sua vez reduz a base de cálculo do IBS e da CBS, interpreta-se que sobre estes montantes há restrição ao creditamento de IBS e CBS.
O § 8º do artigo 258 corrobora com a interpretação acima de que determinados valores que compõem o redutor de ajuste vedam a apropriação de créditos, observada a regra específica deste dispositivo legal, que veda créditos sobre as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Por fim, a apuração do IVA Dual nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços, mesmo quando o contribuinte em questão aplicou alíquota reduzida para apuração dos débitos, como prevê o parágrafo único do artigo 302 da Lei Complementar acima.
3.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis.
3.5. Local Onde será Devido
O artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025 estabelece o local de ocorrência do fato gerador, pois define o destino da operação para fins de determinação da alíquota aplicável e da distribuição do produto da arrecadação do IBS.
Para o bem imóvel, o local da operação é onde o imóvel estiver situado.
3.6. Passo a Passo
O quadro abaixo resume as principais informações relacionadas ao regime específico direcionado ao parcelamento do solo:
3.7. Simples Nacional
No Simples Nacional, a atividade de loteamento é expressamente vedada ao regime, com base no artigo 17, inciso XIV, da Lei Complementar nº 123/2006. Por outro lado, a atividade que consiste em desmembrar ou apenas vender imóveis próprios, sem envolver incorporação ou loteamento, não tem previsão legal para vedação.
Abaixo relacionamos a permissão ou vedação ao Simples Nacional, com base nos códigos CNAE compatíveis com a operação de desmembramento de solo:
No Simples Nacional, serão observadas as seguintes condições:
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
Ademais, quem não optar pelo regime regular não fará jus as outras regras previstas para os imóveis, como, por exemplo, os redutores de ajuste e social.
4. Compra e Venda de Imóveis
Esta aba é destinada aos contribuintes que apurem o IBS e a CBS pelo regime específico, nas operações envolvendo a alienação de imóveis que não se enquadrem nas outras abas voltadas às incorporações imobiliárias e ao parcelamento de solo, por exemplo, o CNAE 6810-2/01, voltado à exploração da atividade de compra e venda de imóveis próprios.
4.1. Fato Gerador
O fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento da alienação, conforme inciso I do artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025.
Nesta regra, não há o que se falar em tributação pelo regime de caixa, o que distingue estas operações daquelas de incorporação e parcelamento de solo, cujos tributos serão devidos em cada pagamento, seguindo o artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
Pela redação do § 1º do artigo 254 da legislação supracitada, considera-se alienação: a adjudicação, a celebração, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação.
Portanto, o fato gerador poderá ocorrer, por exemplo, no momento da assinatura do contrato de compra e venda, ou mesmo, da assinatura do instrumento particular de compromisso de promessa de compra e venda.
4.2. Base de Cálculo
Em análise ao artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, acrescida:
a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) da atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que integrem os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; e
c) dos valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Tendo em vista que a tributação do IBS e da CBS deve ocorrer sobre o valor adicionado, o setor imobiliário possui dois redutores da base de cálculo (redutor de ajuste e redutor social), que passam a ser aplicados a partir da fase de testes, ou seja, de 2027 em diante.
4.2.1. Redutor de Ajuste
O redutor de ajuste está expresso nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025 e foi criado com a intenção de minimizar os impactos da ausência de créditos compensáveis nas alienações de imóveis.
O valor deste redutor será aplicado a partir de 01.01.2027, para reduzir a base de cálculo sobre as alienações de imóveis de propriedade do contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
De acordo com as explicações de Bernard Appy, em entrevista coletiva no dia 25.05.2024, na entrada em vigor deste modelo em 31.12.2026, o valor inicial do redutor de ajuste será fixado pelo valor de mercado do imóvel constante no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou, na ausência de informação no CIB, o alienante poderá realizar uma estimativa de valor de mercado. Essa estimativa está prevista no § 2º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para compreender a composição do redutor de ajuste, acesse a aba "Incorporação Imobiliária”.
Abaixo será apresentado um exemplo de cálculo com o uso do redutor de ajustes.
4.2.2. Redutor Social
O redutor social está previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025 e é aplicável apenas quando o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS alienar (i) imóvel residencial novo ou (ii) lote residencial, ambos definidos no § 1º desse artigo. O imóvel novo é compreendido como o bem que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento que será editado futuramente.
Diferentemente do redutor de ajuste, o redutor social só pode ser utilizado uma única vez para cada imóvel, de acordo com o § 2º do artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
Deste modo, se o imóvel foi adquirido para revenda, não caberá mais a utilização do redutor social.
4.2.3. Exemplo
Para exemplificar a formação da base de cálculo do IBS e da CBS, com aplicação do redutor de ajuste, vamos considerar o seguinte cenário:
Utilizando os dados acima, o redutor de ajustes, que basicamente compreende o custo de aquisição, para fins didáticos é de R$ 700 mil para esta unidade imobiliária.
Neste exemplo, ainda que a alienação seja à prestação, a apuração não é proporcionalizada pelo recebimento, como demonstrado a seguir:
4.3. Alíquota
Para os bens imóveis que estão contemplados no regime específico, serão aplicadas as alíquotas padrão para o IBS, estabelecidas pelos entes Estados e Municípios, e para a CBS, definida pela União, com redução em 50% para ambas as alíquotas, segundo o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
4.4. Créditos
Abaixo serão apresentadas as considerações quanto à apropriação de créditos (crédito para trás) e a transferência na venda dos imóveis (crédito para frente).
4.4.1. Crédito para Trás
De acordo com o artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IBS e da CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecendo às mesmas regras dispostas nos artigos 47 a 56 da referida Lei Complementar.
Por outro lado, o artigo 303 veda a apropriação de crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor.
Nesse sentido, como o custo de aquisição do imóvel e alguns gastos com ele compõem o valor do redutor de ajuste, que por sua vez reduz a base de cálculo de IBS e CBS, interpreta-se que sobre estes montantes há restrição à apropriação de créditos dos tributos sobre esses gastos.
O § 8º do artigo 258 corrobora com a interpretação acima de que determinados valores que compõem o redutor de ajuste vedam a apropriação de créditos, observada a regra específica deste dispositivo legal, que veda créditos sobre as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Por fim, a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços, mesmo quando o contribuinte em questão aplicou alíquota reduzida para apuração dos débitos, como prevê o parágrafo único do artigo 302 da Lei Complementar acima.
4.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis.
4.5. Local Onde será Devido
O artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025 define o destino da operação para determinação da alíquota aplicável e da distribuição do produto da arrecadação do IBS, sendo que para bem imóvel, o local da operação é onde o imóvel estiver situado.
4.6. Passo a Passo
O quadro abaixo resume as principais informações relacionadas ao regime específico voltado à alienação de imóvel:
4.7. Simples Nacional
No Simples Nacional, a atividade que consiste em vender imóveis próprios, sem envolver incorporação ou loteamento, é permitida.
Neste regime, serão observadas as seguintes condições:
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
Ademais, quem não optar pelo regime regular não fará jus as outras regras previstas para os imóveis, como, por exemplo, os redutores de ajuste e social.
5. Locação e Arrendamento
Esta aba é dedicada a organizar as informações do IBS e da CBS, no regime específico, que serão aplicáveis aos contribuintes que explorem a atividade de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, citadas no inciso III do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
Também recaem nas mesmas regras de tributação do IBS e da CBS dispostas nesta aba as operações arroladas no § 1º do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025, sendo elas:
a) a servidão, a cessão de uso ou de espaço; e
b) a permissão de uso, o direito de passagem;
Por outro lado, quando for realizada operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, estas serão tributadas pelo IBS e CBS como serviços de hotelaria, conforme determinação do artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025.
5.1. Fato Gerador
Para locação, cessão onerosa e para o arrendamento de bem imóvel, o fato gerador ocorre no momento do pagamento, de forma que o IBS e a CBS incidentes na operação serão devidos em cada pagamento, de acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso III e § 2º.
Consequentemente, com o fato gerador fixado sobre a data do pagamento (regime de caixa), para fins de incidência de IBS e CBS, elimina-se a tributação sobre eventual inadimplência dos inquilinos, conforme noticiado pelo Senado.
5.2. Base de Cálculo
Conforme estabelece o artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS equivale ao valor da locação, cessão onerosa ou do arrendamento do imóvel, acrescido:
a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) dos valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
c) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Na base de cálculo, não serão computados:
a) os valores dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e
b) as despesas de condomínio.
Depois da fase de testes do IBS e da CBS, ou seja, de 2027 em diante, poderão ser aplicados os redutores sobre a base de cálculo, conforme explicações abaixo.
5.2.1. Redutor de Ajuste e Redutor Social
Não caberá a aplicação do redutor de ajuste sobre as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, por falta de previsão legal nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Entretanto, na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo, atendendo à disposição do artigo 260 da Lei Complementar supracitada.
A Lei Complementar n° 214/2025, artigo 259, § 1º, inciso I, define como imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência.
Por fim, o valor do redutor social de R$ 600,00 será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
5.2.2. Exemplo
Considerando um aluguel de R$ 2 mil e uma despesa com condomínio de R$ 500,00, a base de cálculo, antes do redutor social, equivale a R$ 1.500 mil.
Aplicando o redutor de R$ 600,00, a base para aplicação das alíquotas do IBS e da CBS é de R$ 900,00.
5.3. Alíquota
Pelos artigos 156-A, § 6º, e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por legislação específica dos respectivos entes tributantes, e deverão ser a mesma para todas as operações com bens e serviços ocorridos naquela localidade.
Ademais, nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas padrão de IBS e CBS ficam reduzidas em 70%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
Por exemplo, se considerar a estimativa de alíquota padrão de 28% do governo federal, com a redução, nestas operações a alíquota do IVA Dual será de 8,40%.
No exemplo em que a base de cálculo é de R$ 900,00, o valor dos tributos é de R$ 75,60.
5.4. Créditos
Abaixo serão apresentadas orientações envolvendo a apropriação de créditos pela locadora (crédito para trás) e a transferência a terceiros (crédito para frente).
5.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito dos tributos sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecido ao disposto nos artigos 47 a 56, salvo quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido.
Por outro lado, o artigo 303 da mesma Lei Complementar veda o crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor. Logo, não poderá ser apropriado crédito sobre os valores dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel sobre as despesas de condomínio.
Frise-se que a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços.
5.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que não se trate dos bens e serviços para uso pessoal previstos no artigo 57.
5.5. Local Onde será Devido
Nos termos do artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025, considera-se local da operação o local onde o imóvel estiver situado.
5.6. Passo a Passo
O quadro abaixo resume as principais informações relacionadas ao regime específico:
5.7. Simples Nacional
A partir de 01.01.2025, a redação do inciso XV do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006 foi modificada e retirada aquela exceção do ISS, passando a compreender que qualquer atividade de locação de imóveis próprios será vedada. (Lei Complementar nº 214/2025, artigos 516 c/c 544, inciso II)
Dito isso, tratando-se de receita decorrente da atividade de locação ou de arrendamento de imóveis próprios, a empresa não pode ser optante ou se manter enquadrada no Simples Nacional.
5.8. Opção pela alíquota de 3,65%
O artigo 487 da Lei Complementar n° 214/2025 traz uma opção temporária diferenciada para a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel que, por sua vez, afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação.
Nessa opção, a receita bruta recebida é tributada pelo IBS e pela CBS em uma alíquota de 3,65% e as regras de tributação obedecerão exclusivamente as disposições do artigo aqui citado, conforme os §§ 2º, 3º e 8º do artigo 487 da Lei Complementar.
Por receita bruta recebida compreende-se o total das receitas com locação, cessão onerosa ou arrendamento, incluindo as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações, sem direito de abater da base de cálculo o redutor social de R$ 600,00 para imóveis residenciais. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, §§ 5º a 7º)
As principais condições previstas no artigo 487 são:
a) Ter os contratos de locação residencial ou não residencial firmados até 16.01.2025, sendo que essa data precisa ser confirmada por meio de firma reconhecida ou assinatura eletrônica. No aluguel de imóveis residenciais, admite-se ainda a comprovação da data da contratação da locação por meio do comprovante de pagamento até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato;
b) Os contratos com finalidade não residencial devem possuir a formalidade adicional de ser registrados em Cartório até 31.12.2025, ou ser disponibilizados para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;
c) Vedação ao aproveitamento dos créditos para trás em relação aos custos e despesas (direto e indireto) das operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional. Destaca-se que não há restrição quanto a transferir créditos (créditos para frente);
d) O pagamento do IBS e da CBS será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação; e
e) Manter escrituração contábil segregada com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação opcional.
De acordo com o § 1º do artigo 487 da Lei Complementar n° 214/2025, por ser um regime transitório, a alíquota de 3,65% e as demais regras serão aplicadas:
a) Até o término do prazo original do contrato, para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel não residencial; e
b) Até o fim do prazo original do contrato ou até 31.12.2028, o que ocorrer primeiro entre os dois, em relação aos contratos com finalidade residencial.
Por fim, a Lei Complementar ainda não definiu o modo como a opção será manifestada, razão pela qual é preciso aguardar regulamentação.
6. Administração e Intermediação
Esta aba apresenta as informações do IBS e da CBS, no regime específico, aplicável aos contribuintes que explorem os serviços de administração e intermediação previstos no inciso IV do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
6.1. Fato Gerador
O momento da ocorrência do fato gerador, nos termos do artigo 254, inciso IV e § 2º, da Lei Complementar nº 214/2025, para o serviço de administração e intermediação de bem imóvel, será em cada pagamento.
Dito isso, a compreensão é a de que os tributos serão cobrados pela sistemática do regime de caixa.
6.2. Base de Cálculo
Em regra, pelo artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de administração ou intermediação acrescida do:
a) valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) montante da atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;
c) valor de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Havendo a intermediação de bem imóvel por mais de um corretor pessoa física ou jurídica, a base de cálculo deste contribuinte equivale à parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos (i) os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação e (ii) os repassados entre os corretores de imóveis. Neste sentido, cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração que lhe cabe, conforme artigo 255, §§ 3º e 4º, da Lei Complementar nº 214/2025.
Para as atividades de administração e de intermediação de bens não há previsão legal para utilizar os redutores de ajuste e social, indicados nos artigos 257 a 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
6.3. Alíquota
Pelos artigos 156-A, § 6º, e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por legislação específica dos respectivos entes tributantes e cada um individualmente fixará a sua própria alíquota, que deverá ser a mesma para todas as operações com bens e serviços ocorridas naquela localidade.
Para os bens imóveis, que estão contemplados no regime específico, será aplicada uma alíquota de IBS estabelecida pelos Estados e Municípios, e uma da CBS apresentada pela União.
As alíquotas do IBS e da CBS relativas aos serviços de administração e corretagem de bens imóveis ficam reduzidas em 50%, conforme estabelece o artigo 261 da Lei Complementar 214/2025.
6.4. Créditos
Tendo em vista que o IBS e a CBS são tributos não cumulativos previstos nos artigos 156-A, § 1º, inciso VIII, e 195, § 16, da CF/88, alterada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, abaixo serão apresentadas orientações quanto à apropriação de créditos (crédito para trás) e quanto à transferência (crédito para frente).
6.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IBS e da CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecido ao disposto nos artigos 47 a 56, salvo quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido.
Frise-se que a apuração de IBS e CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços.
6.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025 não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que não se trate dos bens e serviços para uso pessoal previstos no artigo 57.
6.5. Local Onde será Devido
No artigo 11, inciso II da Lei Complementar n° 214/2025, o serviço de administração e intermediação de bem imóvel tem o IBS devido no local onde o imóvel estiver situado.
6.6. Passo a Passo
O quadro abaixo, extraído dos resumos técnicos divulgados na página do Ministério da Fazenda (MF), sintetiza as principais informações relacionadas ao regime específico:
6.7. Simples Nacional
No regime tributário do Simples Nacional, as atividades de administração e de intermediação de imóveis não estão vedadas nos artigos 3º e 17 da Lei Complementar nº 123/2006.
Abaixo relacionamos a permissão com base nos códigos CNAE compatíveis com a operação de administração e de intermediação de imóveis:
No Simples Nacional, serão observadas as seguintes condições:
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
7. Construção Civil
Esta aba é dedicada a organizar as informações do IBS e da CBS, no regime específico, que serão aplicáveis aos serviços de construção civil, previstos no inciso V do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
7.1. Fato Gerador
O fato gerador do serviço de construção civil ocorre no momento do seu fornecimento, de acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso V.
Pelo exposto, a compreensão é a de que os tributos são cobrados pela sistemática do regime de competência, no momento da prestação dos serviços.
7.2. Base de Cálculo
Levando em consideração o artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor do serviço de construção, acrescido:
a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) do valor de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
c) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Ressalta-se que os materiais de construção fornecidos direta ou indiretamente pela construtora não poderão ser deduzidos da base de cálculo, por falta de previsão legal autorizando essa redução. Deste modo, como os materiais são custos para execução da obra e, consequentemente, compõe o valor do serviço, interpreta-se que sobre todo este montante incidirá o IBS e a CBS.
No que se refere ao redutor de ajuste, não vislumbramos a sua aplicação no setor de serviços de construção civil, tendo em vista que, pelo artigo 257 da Lei Complementar nº 214/2025, sua aplicação ocorre sobre os imóveis de propriedade do próprio contribuinte, sejam eles acabados ou em construção.
O redutor social também não tem previsão legal para ser aplicado sobre as receitas de serviços de construção.
Para exemplificação, a Construtora ABC firmou um contrato com uma pessoa física (não contribuinte do IVA Dual), no valor de R$ 300 mil, em que R$ 180 mil equivalem a materiais e R$ 120 mil à mão de obra. Com estes dados, a base de cálculo da construtora equivale a R$ 300 mil.
7.3. Alíquota
Com a Reforma Tributária, serão aplicadas as alíquotas padrão do IBS (estabelecidas pelos Estados e Municípios) e da CBS (estabelecida pela União) sobre a base de cálculo.
Nos termos do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025, as alíquotas para o IBS e a CBS serão reduzidas em 50%.
Por exemplo, se considerar a estimativa de alíquota padrão de 28% do governo federal, com a redução, nestas operações a alíquota do IVA Dual será de 14%.
No exemplo em que a base de cálculo é de R$ 300 mil, o valor do IBS e da CBS apurado pela construtora é de R$ 42 mil.
7.4. Créditos
Na legislação do ISS, bem como na legislação do PIS/Pasep e da Cofins, as construtoras recaíam no regime cumulativo, ou seja, não tinham autorização legal para apropriação de créditos de nenhum desses tributos.
Entretanto, essa regra muda com a Reforma Tributária, uma vez que o IBS e a CBS são tributos não cumulativos previstos nos artigos 156-A, § 1º, inciso VIII, e 195, § 16, da CF/88, alterada pela Emenda Constitucional nº 132/2023.
O secretário extraordinário da Reforma Tributária do Ministro da Fazenda, Bernard Appy, em pronunciamento, menciona que "hoje, você compra material de construção, contrata serviços e não recupera crédito. No novo modelo, tudo o que você comprar de insumos, pode ser material de construção, pode ser estruturas pré-fabricadas, pode ser serviços, tudo isso vai dar crédito”.
Dito isso, abaixo serão apresentadas orientações quanto à apropriação de créditos (crédito para trás) e quanto à transferência (crédito para frente).
7.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito dos tributos sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecido o disposto nos artigos 47 a 56, salvo quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido.
Frise-se que a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços.
Por exemplo, considerando que a Construtora ABC firmou um contrato com uma pessoa física (não contribuinte do IVA Dual), no valor de R$ 300 mil, em que R$ 180 mil equivalem a materiais adquiridos e R$ 120 mil à mão de obra. Nesse cenário, considerando uma alíquota de referência de 28%, com a redução de 50% do setor, os valores devidos sobre a prestação são:
No mesmo exemplo, sobre a aquisição dos materiais de construção de contribuinte regular, a construtora pode apropriar créditos pelos valores destacados no documento fiscal de compra, que, no cenário hipotético, correspondem:
A partir disso, aplicando a regra, o crédito do IBS e da CBS ficam restritos aos respectivos débitos, ou seja, a apropriação será nos montantes de R$ 13.950,00 da CBS e R$ 28.050,00 do IBS.
7.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que não se trate dos bens e serviços para uso pessoal previstos no artigo 57.
7.5. Local Onde será Devido
Nos termos do artigo 11, inciso II, da Lei Complementar n° 214/2025, o serviço de construção de bem imóvel tem o IBS devido no local onde o imóvel estiver situado.
A título de comparação, nesse segmento, a incidência do ISS é semelhante, pois o imposto é devido no local da prestação de serviços para os códigos 3.05, 7.02, 7.04, 7.05 e 7.19, em atenção ao artigo 3º da Lei Complementar nº 116/2003.
7.6. Passo a Passo
O quadro abaixo sintetiza as principais informações relacionadas ao regime específico:
7.7. Simples Nacional
A atividade de construção civil é permitida ao Simples Nacional.
No Simples Nacional, serão observadas as seguintes condições:
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
8. Perguntas e Respostas
8.1. Locação
1. Toda pessoa física que aluga seus imóveis é contribuinte do IBS e da CBS?
Reposta: Não. Em geral, as pessoas físicas locadoras não são contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.
Porém, os §§ 1 e 2º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 determinam que as pessoas físicas sejam contribuintes quando:
a) no ano-calendário anterior, cumulativamente, alugaram mais de três imóveis distintos e que tiverem receita de locação superior a R$ 240.000,00 (aproximadamente mais de R$ 20 mil reais de rendimento mensal com alugueis); ou
b) em relação ao próprio ano-calendário, se o valor dos alugueis excede em 20% o limite de R$ 240.000,00, ou seja, quando no decorrer do ano receber mais de R$ 288.000,00.
O valor acima será atualizado mensalmente a partir da data de publicação da Lei Complementar (16.01.2025) pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, de acordo com o artigo 251, § 5º.
Deve-se aguardar regulamentação da matéria, que definirá o que são bens imóveis distintos, conforme previsão do §6º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale frisar que essas mesmas regras valem também para contratos de cessão onerosa e arrendamento de bem imóveis.
Em tempo, pelo artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025, a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular com período não superior a 90 dias ininterruptos, serão tributados como serviços de hotelaria pela regra dos artigos 277 a 283.
2. Na locação de imóveis, quais são as alíquotas de IBS e de CBS a partir de 2027?
Resposta: Depende. Aqueles que atenderem aos critérios e optarem pelas regras previstas no artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025, durante o tempo de validade do contrato (ou até 31.12.2028 para imóveis residenciais), terão alíquota de 3,65%.
Nos demais casos, dentro do regime regular com tributação específica, a alíquota padrão de IBS e CBS (ainda desconhecidas) ficam reduzidas em 70%, pela regra do parágrafo único do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
8.2. Alienação
1. Toda pessoa física que aliene imóveis é contribuinte do IBS e da CBS?
Resposta: Não. Em geral, a alienação de imóvel pela pessoa física não a obriga a ser contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
Porém, os §§ 1° e 2º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 determinam que a pessoa física seja contribuinte quando:
a) Alienou, no ano anterior ou em curso, mais de três imóveis distintos, que estejam no patrimônio da pessoa há menos de cinco anos contados da data de sua aquisição. Em situações específicas, o prazo é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, de cujus ou pelo doador; ou
b) Alienou, no ano anterior ou em curso, mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação.
Deve-se aguardar regulamentação da matéria, que definirá o que são bens imóveis distintos, conforme previsão do § 6º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale frisar que essas mesmas regras valem também para contratos de cessão de direitos de bem imóvel.
2. Na venda de terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, quais são as alíquotas de IBS e de CBS a partir de 2027?
Resposta: Depende. Aqueles que atenderem aos critérios e optarem pelas regras previstas no artigo 486 da Lei Complementar nº 214/2025, substituirão a incidência do IBS e CBS, pelo recolhimento da CBS em 3,65% da receita bruta recebida.
Nos demais casos, dentro do regime regular com tributação específica, a alíquota padrão de IBS e CBS (ainda desconhecidas) ficam reduzidas em 50%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
3. Na venda de imóveis pela incorporadora, quais são as alíquotas de IBS e de CBS a partir de 2027?
Resposta: Depende. Se os imóveis foram objeto de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) até 31.12.2028, nos termos da Lei nº 10.931/2004, a tributação da CBS será no montante de 2,08% ou de 0,53%, o que na prática representa as mesmas alíquotas de PIS/Cofins que incidem até 2027 sobre as operações. (Lei nº 10.931/2004, artigo 8º, incisos I e II do caput e do parágrafo único c/c artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025)
O caso acima trata-se de uma opção para tributação da CBS que pode ser exercida para os patrimônios afetados e enquadrados no regime da Lei nº 10.931/2004, o que implica no afastamento de qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva incorporação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente na forma disposta pelo artigo 485 da Lei Complementar (sem direito à créditos, redutores de base de cálculo, etc.).
Nos demais casos, dentro do regime regular com tributação específica, a alíquota padrão de IBS e CBS (ainda desconhecidas) ficam reduzidas em 50%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
8.3. Regra geral
1. Durante 2026, quais serão as alíquotas de IBS e de CBS no regime específico dos imóveis?
Resposta: Na fase de testes que ocorre ao longo do ano de 2026, aplicam-se as alíquotas de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, nos termos dos artigos 343 e 346 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale frisar que não há previsão para aplicar as reduções de alíquotas em 50% ou 70%, sobre as operações imobiliárias submetidas ao regime específico, por falta de autorização no artigo 348, inciso III da Lei Complementar supracitada.
Entretanto, o mesmo dispositivo legal permite a aplicação das alíquotas de teste sobre as mesmas bases de cálculo previstas para o regime específico de imóveis.
2. Todo o setor imobiliário do regime específico tributará o IBS e a CBS pelo recebimento (regime de caixa)?
Resposta: Não. O artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025 definiu a tributação no momento do pagamento para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel e para o serviço de administração e intermediação de bem imóvel.
As atividades de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo, também terão tributação à medida em que ocorre o pagamento pela alienação dos imóveis, de acordo com o artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
Já para a atividade de compra e venda de imóveis aplica-se a regra genérica, disposta no artigo 254, inciso I da mesma Lei Complementar, na qual o IVA Dual incidirá no momento do ato de alienação.
O serviço de construção civil tem o fato gerador do IBS e da CBS definido no momento do fornecimento, conforme Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso V.
Por fim, nas operações envolvendo cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, o fato gerador do IBS e CSB ocorre no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia. (Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso IV)
9. Legislação
No regime específico aplicável às operações com bens imóveis, assim compreendida a construção, a incorporação, o parcelamento do solo, a alienação, a locação e o arrendamento, a administração e intermediação de bem imóvel, o artigo 156-A, § 6º, inciso II, c/c artigo 195, § 16, da Constituição Federal de 1988, permite que sejam alteradas as alíquotas, as regras de creditamento e a base de cálculo em relação ao padrão estabelecido para o IBS e a CBS.
Permite-se também que a incidência dos tributos ocorra sobre a receita ou o faturamento dos contribuintes com alíquota uniforme em todo o território nacional.
Ao longo das próximas abas desta área, serão apresentadas as orientações tributárias da Reforma Tributária para o segmento imobiliário, individualizado pelas principais atividades do regime regular do IVA Dual.
Para compreensão dos termos, o regime regular do IBS e da CBS compreende não somente as operações submetidas às regras gerais de incidência do IBS e da CBS, mas também aquelas aplicáveis aos regimes diferenciados e específicos, podendo incluir o Simples Nacional e o MEI que fizerem a opção estabelecida na Lei Complementar nº 214/2025.
2. Incorporação Imobiliária
Esta aba é dedicada a organizar as informações do IBS e da CBS, no regime específico, que serão aplicáveis às incorporadoras imobiliárias.
As definições de incorporadora imobiliária e de incorporador estão dispostas nos artigos 28 e 29 da Lei nº 4.591/64. Em poucas palavras, a incorporação imobiliária se caracteriza pela busca de recursos financeiros para a realização ou conclusão da obra, por meio da venda de unidades imobiliárias em construção (unidades em condomínio).
Para efeitos de aplicação do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025, destinado especificamente à incorporação imobiliária e ao parcelamento de solo, considera-se unidade imobiliária:
a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
b) cada lote derivado de desmembramento de terreno;
c) cada terreno que for fruto do loteamento;
d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e
e) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
2.1. Fato Gerador
Em linhas gerais, nos termos do artigo 254, inciso I e § 1º, da Lei Complementar n° 214/2025, o momento de ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS se verifica com a alienação do imóvel.
Contudo, no artigo 262 da referida Lei Complementar, para a incorporadora, o fato gerador do IVA Dual ocorrerá à medida de cada pagamento das unidades imobiliárias vendidas, adotando-se, assim, o regime de caixa.
2.1.1. Regime de Caixa e Competência
Embora no Lucro Real as receitas devam ser reconhecidas pelo regime de competência, para apuração dos tributos federais, a venda de unidades imobiliárias é tributada na medida dos valores efetivamente recebidos, ou seja, segue pelo regime de caixa, conforme artigo 224 do RIR/2018.
Já no Lucro Presumido, por meio da Solução de Divergência Cosit nº 37/2013, a incorporadora pode optar pelo regime de caixa ou de competência. Além disso, pelo artigo 20 da Medida Provisória n° 2.158-35/2001, a empresa do Lucro Presumido somente pode adotar o regime de caixa para PIS/Pasep e Cofins se adotar o mesmo critério em relação a IRPJ e CSLL.
Vale ressaltar que a tributação do IBS e da CBS pelo regime de caixa, até o presente momento, não tem relação com o regime de opção pelo reconhecimento das receitas que for adotado pelo IRPJ, diferentemente do que se vê na legislação de PIS/Pasep e Cofins acima citada.
Para o IBS e a CBS, a tributação se dá na medida dos pagamentos, com base no artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
2.2. Base de Cálculo
De acordo com os artigos 255 e 262 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, correspondente a cada pagamento, incluindo:
a) o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que integrem os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;
c) os valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Como a tributação do IBS e da CBS deve ocorrer sobre o valor adicionado, o setor imobiliário possui dois redutores da base de cálculo (redutor de ajuste e redutor social), que passam a ser aplicados a partir da fase de testes, ou seja, de 2027 em diante.
2.2.1. Redutor de Ajuste
Com a finalidade de minimizar os impactos da ausência de créditos compensáveis nas alienações de imóveis, o legislador trouxe a previsão do redutor de ajuste, que poderá ser deduzido da base de cálculo tributável, nos termos dos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025, a partir de 01.01.2027.
De acordo com as explicações de Bernard Appy, em entrevista coletiva no dia 25.05.2024, na entrada em vigor deste modelo em 31.12.2026, o valor inicial do redutor de ajuste será fixado pelo valor de mercado do imóvel constante no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou, na ausência de informação no CIB, o alienante poderá realizar uma estimativa de valor de mercado. Esta estimativa está prevista no § 2º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Este redutor poderá ser utilizado mais de uma vez, ou seja, quando o imóvel for alienado a um contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, o redutor será mantido e poderá ser utilizado pelo adquirente. Entretanto, na alienação para adquirente não sujeito ao regime regular, o redutor será extinto, como ordena o § 4º do artigo 257 da Lei Complementar.
A regra para a composição do valor inicial do redutor de ajustes está vinculada aos cenários abaixo, nos termos do Lei Complementar nº 214/2025, artigo 258:
| Composição do Valor Inicial do Redutor de Ajuste | ||
| 1 | Imóvel de propriedade do contribuinte em 31.12.2026 | 1. Valor de aquisição do bem; ou 2. Valor de referência arbitrado pela administração pública, conforme artigo 256 da Lei Complementar nº 214/2025, por opção do contribuinte. |
| 2 | Imóvel em construção em 31.12.2026 | Soma dos seguintes valores: 1.Valor de aquisição do terreno; 2. Valores dos bens e serviços contabilizados como custo de produção do imóvel, adquiridos até 31.12.2026 e devidamente documentados; e 3. Valores dos bens e serviços contabilizados como despesa direta para produção ou comercialização do imóvel, adquiridos até 31.12.206 e devidamente comprovados por documentação. |
| 3 | Imóvel adquirido a partir de 01.01.2027 | Valor de aquisição do bem. |
a) Para as operações numeradas como "1” e "2” no quadro acima, os valores apurados inicialmente serão atualizados até 31.12.2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo (exceto a opção pelo valor de referência arbitrado), e o redutor deve ser constituído até 31.12.2026, conforme Lei Complementar nº 214/2025, artigo 258, §§ 1º e 4º.
b) Para a operação numerada como "3”, o redutor deve ser constituído na data da operação e a sua atualização depende do atendimento dos critérios estabelecidos no § 5º do artigo 258 desta mesma legislação.
Uma vez apurado o valor inicial pela regra acima, nos termos dos §§ 6º e 7º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025, poderão ser acrescidos ao valor de ajuste, na data do efetivo pagamento:
a) O valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
b) O laudêmio, que por sua vez é compreendido como taxa paga para imóveis situados em área marinha; e
c) As contrapartidas de ordem urbanística e ambiental exigidas pelos entes públicos federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste.
Em atenção ao item "c” acima, estão compreendidos no conceito de contrapartidas municipais:
- o valor correspondente ao percentual destinado à doação de áreas públicas do artigo 22 da Lei nº 6.766/79, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e
- as contrapartidas estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registradas no cartório de registro de imóveis, pelo inciso V do artigo 18 da Lei nº 6.766/79.
Ademais, para os imóveis residenciais novos, cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 01.01.2027, a aplicação dos redutores será proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data, pela regra estabelecida no § 5º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
2.2.2. Redutor Social
O redutor social está previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025, e é aplicável apenas quando o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS alienar:
a) Imóvel residencial, assim considerada a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência; e
b) Unidade nova, que se trata de um imóvel que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento.
Independentemente de ser imóvel de alto padrão ou do Programa Minha Casa, Minha Vida, todos os imóveis residenciais novos podem aplicar o redutor social, ao passo que os imóveis usados não farão jus a essa redução.
Diferentemente do redutor de ajuste, o redutor social só pode ser utilizado uma única vez para cada imóvel, conforme o artigo 259, § 2º da Lei Complementar nº 214/2025.
Após a incorporadora apurar sua base de cálculo e deduzir o redutor de ajuste, poderá aplicar o redutor social no valor de R$ 100 mil por imóvel, até o limite do valor da base.
Entretanto, como a incorporadora recai no regime de caixa, esse redutor deve ser deduzido da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, assim disposto na Lei Complementar nº 214/2025, artigo 262, § 4º.
O valor do redutor social de R$ 100 mil será atualizado mensalmente a partir da publicação desta Lei Complementar, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, em atenção ao artigo 259, § 3º.
Para os imóveis residenciais novos, cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 01.01.2027, a aplicação dos redutores será proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data.
2.2.3. Exemplo
Para exemplificação da base de cálculo, com aplicação do redutor de ajuste e do redutor social, vamos considerar o seguinte cenário:
| Dados: Valor de alienação do imóvel residencial novo em 01.02.2027: R$ 2.000.000,00, recebido em duas parcelas iguais Valor de aquisição deste imóvel atualizado até 31.12.2026: R$ 500.000,00 Redutor de Ajuste: R$ 500.000,00 Redutor Social: R$ 100.000,00 |
Vale lembrar que, pelo § 4º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025, os dois redutores deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, ou seja, na razão de 50% para cada parcela neste exemplo.
| Apuração da base de cálculo de IBS e CBS | ||
| Mês de Apuração | Mês 02/2027 | Mês 03/2027 |
| Valor da parcela da alienação (A) | R$ 1.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 |
| % do Redutor de Ajuste (B) | R$ 250.000,00 | R$ 250.000,00 |
| Base de cálculo após Redutor de Ajuste (C = A – B) | R$ 750.000,00 | R$ 750.000,00 |
| % do Redutor Social (D) | R$ 50.000,00 | R$ 50.000,00 |
| Base de cálculo após Redutor Social (E = C – D) | R$ 700.000,00 | R$ 700.000,00 |
Para os bens imóveis, que estão contemplados no regime específico, serão aplicadas as alíquotas padrão para o IBS, estabelecidas pelos Estados e Municípios, e para a CBS, definida pela União, com redução em 50% para ambas as alíquotas, segundo o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
2.4. Créditos
Na sequência, serão apresentadas as considerações quanto à apropriação de créditos pela incorporadora (crédito para trás) e à transferência na venda dos imóveis (crédito para frente).
2.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IVA Dual sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecendo às mesmas regras dispostas nos artigos 47 a 56 da referida Lei Complementar.
Por outro lado, o artigo 303 do mesmo dispositivo veda a apropriação de crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor.
Deste modo, como o custo de aquisição do terreno e alguns gastos com construção compõem o valor do redutor de ajuste, que por sua vez reduz a base de cálculo da incorporadora, interpreta-se que sobre estes montantes há restrição ao creditamento do IBS e da CBS.
O § 8º do artigo 258 corrobora com a interpretação acima de que determinados valores que compõem o redutor de ajuste vedam a apropriação de créditos, observada a regra específica deste dispositivo legal que veda créditos sobre as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Ademais, a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços, mesmo quando o contribuinte em questão aplicou alíquota reduzida para apuração dos débitos, como prevê o parágrafo único do artigo 302 da Lei Complementar acima.
2.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025 não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que este seja submetido ao regime regular do IBS e da CBS e que o imóvel não se enquadre como uso e consumo pessoal.
2.5. Local Onde será Devido
No artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025, temos o elemento espacial, que definirá o local da operação, para fins de determinação da alíquota aplicável e da distribuição do produto da arrecadação do IBS.
Para os imóveis, o local para onde o tributo é devido equivale ao endereço onde o imóvel estiver situado.
2.6. Passo a Passo
O quadro abaixo sintetiza as principais informações relacionadas ao regime específico:
| Fato Gerador | Momento de Ocorrência do Fato Gerador | Base de Cálculo | Contribuinte | Alíquota |
| Alienação de bem imóvel, inclusive decorrente de incorporação imobiliária. | Momento de cada pagamento, na alienação de unidades imobiliárias decorrentes de incorporação imobiliária. | Valor de alienação do bem imóvel (-) Redutores de Ajuste e Social, conforme o caso. | Alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo. | Alíquota reduzida em 50%. |
| Fonte: Adaptado do Ministério da Fazenda | ||||
2.7. Simples Nacional
No Simples Nacional, a atividade de incorporação imobiliária é expressamente vedada, com base no inciso XIV do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006.
Além disso, consta no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018, na relação de códigos CNAE impeditivos ao Simples Nacional, o CNAE 4110-7/00: Incorporação de empreendimentos imobiliários.
3. Loteamento e Desmembramento
Esta aba é dedicada a concentrar as informações de tributação do IBS e da CBS voltadas especificamente para as atividades que consistem no "parcelamento de solo”, citadas no inciso I do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para compreensão, o parcelamento do solo rural ou urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas, para os loteamentos urbanos, as disposições da Lei nº 6.766/79, bem como as regras pertinentes às legislações estaduais e municipais.
(Perguntas e Respostas IRPJ 2024, Capítulo III – Equiparação da Pessoa Física, questão nº 16)
| Operação | Definição |
| Loteamento | Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento e modificação ou ampliação das vias existentes. (Lei nº 6.766/79, artigo 2º, § 1º) |
| Desmembramento | É a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes, em conformidade com o artigo 2º, § 2º, da Lei nº 6.766/79. |
Nos termos do artigo 262 da Lei Complementar n° 214/2025, para a atividade de parcelamento do solo, o momento da ocorrência do fato gerador surge à medida de cada pagamento decorrente da alienação de:
(i) lote oriundo de desmembramento de terreno; e/ou de
(ii) terreno decorrente de loteamento, ou seja, a tributação recai no regime de caixa.
3.1.1. Regime de Caixa e Competência
Mesmo que no Lucro Real as receitas devam ser reconhecidas pelo regime de competência, para a apuração dos tributos federais, o artigo 224 do RIR/2018 dispõe sobre a tributação à medida do recebimento sobre as atividades imobiliárias.
Já no Lucro Presumido, a opção pela tributação federal à medida dos recebimentos (regime de caixa) é uma opção que pode ser exercida livremente pelos contribuintes em geral, conforme Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, artigos 215, § 9º, 223 e 224.
Para o IBS e a CBS, a regra de tributação à medida do recebimento se confirma, ou seja, o regime de caixa será aplicado sobre as receitas da alienação de imóveis na atividade de parcelamento de solo, com base no artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
3.2. Base de Cálculo
Pelo artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, incluindo:
a) o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; e
c) os valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Da base de cálculo, o contribuinte poderá deduzir os valores correspondentes ao redutor de ajuste e ao redutor social, a partir de 2027, quando se encerra a fase de testes do IBS e da CBS.
Como a tributação ocorre pelo regime de caixa, os redutores de ajuste e social deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor de venda total do bem imóvel, de acordo com o § 4º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
3.2.1. Redutor de Ajuste
O redutor de ajustes, previsto nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025, foi criado com a intenção de minimizar os impactos da ausência de créditos compensáveis nas alienações de imóveis.
O valor deste redutor será aplicado a partir de 01.01.2027 para reduzir a base de cálculo sobre as alienações de imóveis de propriedade do contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
De acordo com as explicações de Bernard Appy, em entrevista coletiva no dia 25.05.2024, na entrada em vigor deste modelo em 31.12.2026, o valor inicial do redutor de ajuste será fixado pelo valor de mercado do imóvel constante no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou, na ausência de informação no CIB, o alienante poderá realizar uma estimativa de valor de mercado. Essa estimativa está prevista no § 2º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para compreender a composição do redutor de ajuste, acesse a aba "Incorporação Imobiliária”.
3.2.2. Redutor Social
O redutor social está previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025 e é aplicável na alienação de lote residencial, assim considerada a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano previsto na Lei nº 6.766/79, ou objeto de condomínio de lotes citados no artigo 1.358-A da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).
O redutor social só pode ser utilizado por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Por exemplo, o contribuinte do Simples Nacional que não optou pelo regime regular não poderá se valer dessa dedução estabelecida no referido artigo 259.
Após a pessoa apurar sua base de cálculo e deduzir o redutor de ajuste, poderá aplicar o redutor social no valor de R$ 30 mil por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo.
Entretanto, como o parcelamento de solo recai no regime de caixa, esse redutor deve ser deduzido da base de cálculo de forma proporcional ao valor total do bem imóvel, em atendimento às regras dispostas na Lei Complementar nº 214/2025, artigo 262, §§ 4º e 5º.
O valor do redutor social de R$ 30 mil será atualizado mensalmente a partir da publicação desta Lei Complementar, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, em atenção ao artigo 259, § 3º.
Além disso, nos termos da Lei Complementar nº 214/2025, artigo 259, § 4º, quando a atividade de loteamento for realizada por meio de contrato de parceria, o redutor social será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.
Para os lotes residenciais, cujo pagamento tenha sido iniciado antes de 01.01.2027, a aplicação do redutor será proporcionalmente ao valor total do imóvel, inclusive de parcelas pagas anteriormente à referida data, de acordo com o § 5º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
3.2.3. Exemplo
Para exemplificar a formação da base de cálculo do IBS e da CBS, com aplicação do redutor de ajuste e do redutor social, vamos considerar o seguinte cenário:
| Dados: Valor de lote residencial em 01.02.2027: R$ 200.000,00 à vista Valor de aquisição deste imóvel atualizado até 31.12.2026: R$ 50.000,00 Redutor de Ajuste: R$ 50.000,00 Redutor Social: R$ 30.000,00 |
Além disso, como se trata de um imóvel residencial novo, a incorporadora aplicará o redutor social de R$ 30 mil, previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale lembrar que, pelo § 4º do artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025, os dois redutores deverão ser deduzidos da base de cálculo relativa a cada parcela, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel. Entretanto, como neste exemplo a operação foi à vista, não proporcionalizamos os valores.
| Apuração da base de cálculo de IBS e CBS | |
| Valor de alienação (A) | R$ 200.000,00 |
| Redutor de Ajuste (B) | R$ 50.000,00 |
| Base de cálculo após Redutor de Ajuste (C = A – B) | R$ 150.000,00 |
| Redutor Social (D) | R$ 30.000,00 |
| Base de cálculo após Redutor Social (E = C – D) | R$ 120.000,00 |
Nos termos do artigo 156-A, § 6º, e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por legislação específica dos respectivos entes tributantes e cada um individualmente fixará a sua própria alíquota, que deverá ser a mesma para todas as operações com bens e serviços ocorridas naquela localidade.
Para os bens imóveis, que estão contemplados no regime específico, será aplicada a alíquota de IBS estabelecida pelos Estados e Municípios, e da CBS, trazida pela União.
Sobre as alíquotas definidas por cada ente federativo, será aplicada uma redução de 50% para ambas as alíquotas, conforme artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
3.4. Créditos
Na sequência, serão apresentadas as considerações quanto à apropriação de créditos pela empresa com atividade de parcelamento do solo (crédito para trás) e a transferência na venda dos imóveis (crédito para frente).
3.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IBS e da CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecendo as mesmas regras dispostas nos artigos 47 a 56 da referida Lei Complementar.
Por outro lado, o artigo 303 veda a apropriação de crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor.
Deste modo, como o custo de aquisição do terreno e alguns gastos com o imóvel compõem o valor do redutor de ajuste, que por sua vez reduz a base de cálculo do IBS e da CBS, interpreta-se que sobre estes montantes há restrição ao creditamento de IBS e CBS.
O § 8º do artigo 258 corrobora com a interpretação acima de que determinados valores que compõem o redutor de ajuste vedam a apropriação de créditos, observada a regra específica deste dispositivo legal, que veda créditos sobre as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Por fim, a apuração do IVA Dual nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços, mesmo quando o contribuinte em questão aplicou alíquota reduzida para apuração dos débitos, como prevê o parágrafo único do artigo 302 da Lei Complementar acima.
3.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis.
3.5. Local Onde será Devido
O artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025 estabelece o local de ocorrência do fato gerador, pois define o destino da operação para fins de determinação da alíquota aplicável e da distribuição do produto da arrecadação do IBS.
Para o bem imóvel, o local da operação é onde o imóvel estiver situado.
3.6. Passo a Passo
O quadro abaixo resume as principais informações relacionadas ao regime específico direcionado ao parcelamento do solo:
| Fato Gerador | Momento de Ocorrência do Fato Gerador | Base de Cálculo | Contribuinte | Alíquota |
| Alienação de bem imóvel, inclusive de parcelamento de solo | Momento de cada pagamento, na alienação de unidades imobiliárias decorrente do parcelamento de solo | Valor de alienação do bem imóvel (-) redutores de ajuste e social, conforme o caso | Alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo | Alíquota reduzida em 50% |
| Fonte: Adaptado do Ministério da Fazenda | ||||
No Simples Nacional, a atividade de loteamento é expressamente vedada ao regime, com base no artigo 17, inciso XIV, da Lei Complementar nº 123/2006. Por outro lado, a atividade que consiste em desmembrar ou apenas vender imóveis próprios, sem envolver incorporação ou loteamento, não tem previsão legal para vedação.
Abaixo relacionamos a permissão ou vedação ao Simples Nacional, com base nos códigos CNAE compatíveis com a operação de desmembramento de solo:
| Código CNAE e Descrição | O que compreende? | Permitida ao Simples Nacional? |
| 6810-2/03: Loteamento de imóveis próprios | compreende o loteamento (subdivisão de terras próprias) sem realização de benfeitorias | Não, pois consta no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018 como atividade impeditiva. |
| 6810-2/01: Compra e venda de imóveis próprios | compreende a venda de terrenos próprios | Sim, pois não consta no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018 como atividade impeditiva. |
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
Ademais, quem não optar pelo regime regular não fará jus as outras regras previstas para os imóveis, como, por exemplo, os redutores de ajuste e social.
4. Compra e Venda de Imóveis
Esta aba é destinada aos contribuintes que apurem o IBS e a CBS pelo regime específico, nas operações envolvendo a alienação de imóveis que não se enquadrem nas outras abas voltadas às incorporações imobiliárias e ao parcelamento de solo, por exemplo, o CNAE 6810-2/01, voltado à exploração da atividade de compra e venda de imóveis próprios.
4.1. Fato Gerador
O fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento da alienação, conforme inciso I do artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025.
Nesta regra, não há o que se falar em tributação pelo regime de caixa, o que distingue estas operações daquelas de incorporação e parcelamento de solo, cujos tributos serão devidos em cada pagamento, seguindo o artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
Pela redação do § 1º do artigo 254 da legislação supracitada, considera-se alienação: a adjudicação, a celebração, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação.
Portanto, o fato gerador poderá ocorrer, por exemplo, no momento da assinatura do contrato de compra e venda, ou mesmo, da assinatura do instrumento particular de compromisso de promessa de compra e venda.
4.2. Base de Cálculo
Em análise ao artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de alienação do bem imóvel, acrescida:
a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) da atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que integrem os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; e
c) dos valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Tendo em vista que a tributação do IBS e da CBS deve ocorrer sobre o valor adicionado, o setor imobiliário possui dois redutores da base de cálculo (redutor de ajuste e redutor social), que passam a ser aplicados a partir da fase de testes, ou seja, de 2027 em diante.
4.2.1. Redutor de Ajuste
O redutor de ajuste está expresso nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025 e foi criado com a intenção de minimizar os impactos da ausência de créditos compensáveis nas alienações de imóveis.
O valor deste redutor será aplicado a partir de 01.01.2027, para reduzir a base de cálculo sobre as alienações de imóveis de propriedade do contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
De acordo com as explicações de Bernard Appy, em entrevista coletiva no dia 25.05.2024, na entrada em vigor deste modelo em 31.12.2026, o valor inicial do redutor de ajuste será fixado pelo valor de mercado do imóvel constante no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) ou, na ausência de informação no CIB, o alienante poderá realizar uma estimativa de valor de mercado. Essa estimativa está prevista no § 2º do artigo 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para compreender a composição do redutor de ajuste, acesse a aba "Incorporação Imobiliária”.
Abaixo será apresentado um exemplo de cálculo com o uso do redutor de ajustes.
4.2.2. Redutor Social
O redutor social está previsto no artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025 e é aplicável apenas quando o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS alienar (i) imóvel residencial novo ou (ii) lote residencial, ambos definidos no § 1º desse artigo. O imóvel novo é compreendido como o bem que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento que será editado futuramente.
Diferentemente do redutor de ajuste, o redutor social só pode ser utilizado uma única vez para cada imóvel, de acordo com o § 2º do artigo 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
Deste modo, se o imóvel foi adquirido para revenda, não caberá mais a utilização do redutor social.
4.2.3. Exemplo
Para exemplificar a formação da base de cálculo do IBS e da CBS, com aplicação do redutor de ajuste, vamos considerar o seguinte cenário:
| Dados: Valor do imóvel residencial em 01.02.2027: R$ 1.500.000,00, recebido em duas prestações iguais Valor de aquisição deste imóvel atualizado até 31.12.2026: R$ 700.000,00 Redutor de Ajuste: R$ 700.000,00 Redutor Social: inaplicável nesta atividade de revenda do imóvel |
Neste exemplo, ainda que a alienação seja à prestação, a apuração não é proporcionalizada pelo recebimento, como demonstrado a seguir:
| Apuração da base de cálculo de IBS e CBS | |
| Valor de alienação (A) | R$ 1.500.000,00 |
| Redutor de Ajuste (B) | R$ 700.000,00 |
| Base de cálculo após Redutor de Ajuste (C = A – B) | R$ 800.000,00 |
Para os bens imóveis que estão contemplados no regime específico, serão aplicadas as alíquotas padrão para o IBS, estabelecidas pelos entes Estados e Municípios, e para a CBS, definida pela União, com redução em 50% para ambas as alíquotas, segundo o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
4.4. Créditos
Abaixo serão apresentadas as considerações quanto à apropriação de créditos (crédito para trás) e a transferência na venda dos imóveis (crédito para frente).
4.4.1. Crédito para Trás
De acordo com o artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IBS e da CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecendo às mesmas regras dispostas nos artigos 47 a 56 da referida Lei Complementar.
Por outro lado, o artigo 303 veda a apropriação de crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor.
Nesse sentido, como o custo de aquisição do imóvel e alguns gastos com ele compõem o valor do redutor de ajuste, que por sua vez reduz a base de cálculo de IBS e CBS, interpreta-se que sobre estes montantes há restrição à apropriação de créditos dos tributos sobre esses gastos.
O § 8º do artigo 258 corrobora com a interpretação acima de que determinados valores que compõem o redutor de ajuste vedam a apropriação de créditos, observada a regra específica deste dispositivo legal, que veda créditos sobre as contrapartidas de ordem urbanística e ambiental pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal.
Por fim, a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços, mesmo quando o contribuinte em questão aplicou alíquota reduzida para apuração dos débitos, como prevê o parágrafo único do artigo 302 da Lei Complementar acima.
4.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis.
4.5. Local Onde será Devido
O artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025 define o destino da operação para determinação da alíquota aplicável e da distribuição do produto da arrecadação do IBS, sendo que para bem imóvel, o local da operação é onde o imóvel estiver situado.
4.6. Passo a Passo
O quadro abaixo resume as principais informações relacionadas ao regime específico voltado à alienação de imóvel:
| Fato Gerador | Momento de Ocorrência do Fato Gerador | Base de Cálculo | Contribuinte | Alíquota |
| Alienação de bem imóvel | No ato da alienação | Valor de alienação do bem imóvel (-) redutores de ajuste e social, conforme o caso | Alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo | Alíquota reduzida em 50% |
| Fonte: Adaptado do Ministério da Fazenda | ||||
No Simples Nacional, a atividade que consiste em vender imóveis próprios, sem envolver incorporação ou loteamento, é permitida.
Neste regime, serão observadas as seguintes condições:
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
Ademais, quem não optar pelo regime regular não fará jus as outras regras previstas para os imóveis, como, por exemplo, os redutores de ajuste e social.
5. Locação e Arrendamento
Esta aba é dedicada a organizar as informações do IBS e da CBS, no regime específico, que serão aplicáveis aos contribuintes que explorem a atividade de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, citadas no inciso III do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
| Operação | Definição |
| Locação | A locação, ou aluguel, visa dispor do bem para uso de outrem, mediante certo pagamento ou remuneração. Está prevista dentre os artigos 565 a 578 do Código Civil, e a modalidade contratual envolvendo a locação de imóveis urbanos regula-se pela Lei nº 8.245/91. |
| Cessão Onerosa | Para De Plácido e Silva (2016), juridicamente, a cessão pode se dar na forma de um contrato a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa, titular de direitos ou créditos, transfere a outra esses mesmos direitos/créditos, com abstração das coisas sobre que recaem. Embora não se diga cessão para a transferência de bens imobiliários, pode esta se dar para os direitos que incidem sobre os imóveis, tais como hipotecas, penhores, arrendamentos, anticrese, desde que o contrato recaia sobre o crédito ou o direito que se tem, não sobre a coisa em si. |
| Arrendamento | Mesmo que o arrendamento guarde similaridade com a locação, ele se firmou especialmente para designar a locação de imóvel rústico ou dos prédios não urbanos, ao passo que o aluguel se vincula as casas ou prédios urbanos. Nesse sentido, o arrendamento está representado na modalidade de contrato de locação para exploração agrícola ou pecuária, ou seja, o arrendamento rural, regido pela Lei nº 4.504/64. (De Plácido e Silva, 2016) Não se pode confundir o arrendamento com o arrendamento mercantil (leasing), pois este tem regras legais próprias, além do fato de que o preço que se paga no leasing não é uma simples locação, mas, sim, um meio de pagamento parcial da coisa, com finalidade de aquisição, conforme ensina Gagliano (2017). |
a) a servidão, a cessão de uso ou de espaço; e
b) a permissão de uso, o direito de passagem;
Por outro lado, quando for realizada operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, estas serão tributadas pelo IBS e CBS como serviços de hotelaria, conforme determinação do artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025.
5.1. Fato Gerador
Para locação, cessão onerosa e para o arrendamento de bem imóvel, o fato gerador ocorre no momento do pagamento, de forma que o IBS e a CBS incidentes na operação serão devidos em cada pagamento, de acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso III e § 2º.
Consequentemente, com o fato gerador fixado sobre a data do pagamento (regime de caixa), para fins de incidência de IBS e CBS, elimina-se a tributação sobre eventual inadimplência dos inquilinos, conforme noticiado pelo Senado.
5.2. Base de Cálculo
Conforme estabelece o artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS equivale ao valor da locação, cessão onerosa ou do arrendamento do imóvel, acrescido:
a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) dos valores de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
c) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Na base de cálculo, não serão computados:
a) os valores dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e
b) as despesas de condomínio.
Depois da fase de testes do IBS e da CBS, ou seja, de 2027 em diante, poderão ser aplicados os redutores sobre a base de cálculo, conforme explicações abaixo.
5.2.1. Redutor de Ajuste e Redutor Social
Não caberá a aplicação do redutor de ajuste sobre as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, por falta de previsão legal nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar nº 214/2025.
Entretanto, na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo, atendendo à disposição do artigo 260 da Lei Complementar supracitada.
A Lei Complementar n° 214/2025, artigo 259, § 1º, inciso I, define como imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência.
Por fim, o valor do redutor social de R$ 600,00 será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
5.2.2. Exemplo
Considerando um aluguel de R$ 2 mil e uma despesa com condomínio de R$ 500,00, a base de cálculo, antes do redutor social, equivale a R$ 1.500 mil.
Aplicando o redutor de R$ 600,00, a base para aplicação das alíquotas do IBS e da CBS é de R$ 900,00.
5.3. Alíquota
Pelos artigos 156-A, § 6º, e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por legislação específica dos respectivos entes tributantes, e deverão ser a mesma para todas as operações com bens e serviços ocorridos naquela localidade.
Ademais, nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas padrão de IBS e CBS ficam reduzidas em 70%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
Por exemplo, se considerar a estimativa de alíquota padrão de 28% do governo federal, com a redução, nestas operações a alíquota do IVA Dual será de 8,40%.
No exemplo em que a base de cálculo é de R$ 900,00, o valor dos tributos é de R$ 75,60.
5.4. Créditos
Abaixo serão apresentadas orientações envolvendo a apropriação de créditos pela locadora (crédito para trás) e a transferência a terceiros (crédito para frente).
5.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito dos tributos sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecido ao disposto nos artigos 47 a 56, salvo quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido.
Por outro lado, o artigo 303 da mesma Lei Complementar veda o crédito sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS nos regimes específicos, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor. Logo, não poderá ser apropriado crédito sobre os valores dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel sobre as despesas de condomínio.
Frise-se que a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços.
5.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que não se trate dos bens e serviços para uso pessoal previstos no artigo 57.
5.5. Local Onde será Devido
Nos termos do artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025, considera-se local da operação o local onde o imóvel estiver situado.
5.6. Passo a Passo
O quadro abaixo resume as principais informações relacionadas ao regime específico:
| Fato Gerador | Momento de Ocorrência do Fato Gerador | Base de Cálculo | Contribuinte | Alíquota |
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel | Momento do pagamento da obrigação contratada | (+) Valor da locação, cessão ou do arrendamento do bem imóvel (+) acréscimos do contrato (-) tributos e emolumentos sobre o imóvel (-) condomínio (-) redutor social | Locador, cedente ou arrendador | Alíquota reduzida em 70% |
A partir de 01.01.2025, a redação do inciso XV do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006 foi modificada e retirada aquela exceção do ISS, passando a compreender que qualquer atividade de locação de imóveis próprios será vedada. (Lei Complementar nº 214/2025, artigos 516 c/c 544, inciso II)
Dito isso, tratando-se de receita decorrente da atividade de locação ou de arrendamento de imóveis próprios, a empresa não pode ser optante ou se manter enquadrada no Simples Nacional.
5.8. Opção pela alíquota de 3,65%
O artigo 487 da Lei Complementar n° 214/2025 traz uma opção temporária diferenciada para a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel que, por sua vez, afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação.
Nessa opção, a receita bruta recebida é tributada pelo IBS e pela CBS em uma alíquota de 3,65% e as regras de tributação obedecerão exclusivamente as disposições do artigo aqui citado, conforme os §§ 2º, 3º e 8º do artigo 487 da Lei Complementar.
Por receita bruta recebida compreende-se o total das receitas com locação, cessão onerosa ou arrendamento, incluindo as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações, sem direito de abater da base de cálculo o redutor social de R$ 600,00 para imóveis residenciais. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, §§ 5º a 7º)
As principais condições previstas no artigo 487 são:
a) Ter os contratos de locação residencial ou não residencial firmados até 16.01.2025, sendo que essa data precisa ser confirmada por meio de firma reconhecida ou assinatura eletrônica. No aluguel de imóveis residenciais, admite-se ainda a comprovação da data da contratação da locação por meio do comprovante de pagamento até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato;
b) Os contratos com finalidade não residencial devem possuir a formalidade adicional de ser registrados em Cartório até 31.12.2025, ou ser disponibilizados para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;
c) Vedação ao aproveitamento dos créditos para trás em relação aos custos e despesas (direto e indireto) das operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional. Destaca-se que não há restrição quanto a transferir créditos (créditos para frente);
d) O pagamento do IBS e da CBS será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação; e
e) Manter escrituração contábil segregada com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação opcional.
De acordo com o § 1º do artigo 487 da Lei Complementar n° 214/2025, por ser um regime transitório, a alíquota de 3,65% e as demais regras serão aplicadas:
a) Até o término do prazo original do contrato, para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel não residencial; e
b) Até o fim do prazo original do contrato ou até 31.12.2028, o que ocorrer primeiro entre os dois, em relação aos contratos com finalidade residencial.
Por fim, a Lei Complementar ainda não definiu o modo como a opção será manifestada, razão pela qual é preciso aguardar regulamentação.
6. Administração e Intermediação
Esta aba apresenta as informações do IBS e da CBS, no regime específico, aplicável aos contribuintes que explorem os serviços de administração e intermediação previstos no inciso IV do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
| Operação | Definição |
| Administração de bens imóveis | De acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-RJ), esta é uma atribuição legal do profissional da intermediação imobiliária prevista na Resolução Cofeci 199/85, proporcionando ganhos mensais a este intermediador por meio de funções como: a elaboração dos contratos, a cobrança dos aluguéis, ações de despejos, entre outras. |
| Intermediador de imóveis | É uma atividade de competência do corretor de imóveis e, de acordo com o artigo 3º da Lei nº 6.530/78, a intermediação se dá na compra, venda, permuta e locação de imóveis. |
O momento da ocorrência do fato gerador, nos termos do artigo 254, inciso IV e § 2º, da Lei Complementar nº 214/2025, para o serviço de administração e intermediação de bem imóvel, será em cada pagamento.
Dito isso, a compreensão é a de que os tributos serão cobrados pela sistemática do regime de caixa.
6.2. Base de Cálculo
Em regra, pelo artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor da operação de administração ou intermediação acrescida do:
a) valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) montante da atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;
c) valor de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
d) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Havendo a intermediação de bem imóvel por mais de um corretor pessoa física ou jurídica, a base de cálculo deste contribuinte equivale à parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos (i) os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação e (ii) os repassados entre os corretores de imóveis. Neste sentido, cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração que lhe cabe, conforme artigo 255, §§ 3º e 4º, da Lei Complementar nº 214/2025.
Para as atividades de administração e de intermediação de bens não há previsão legal para utilizar os redutores de ajuste e social, indicados nos artigos 257 a 259 da Lei Complementar nº 214/2025.
6.3. Alíquota
Pelos artigos 156-A, § 6º, e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão fixadas por legislação específica dos respectivos entes tributantes e cada um individualmente fixará a sua própria alíquota, que deverá ser a mesma para todas as operações com bens e serviços ocorridas naquela localidade.
Para os bens imóveis, que estão contemplados no regime específico, será aplicada uma alíquota de IBS estabelecida pelos Estados e Municípios, e uma da CBS apresentada pela União.
As alíquotas do IBS e da CBS relativas aos serviços de administração e corretagem de bens imóveis ficam reduzidas em 50%, conforme estabelece o artigo 261 da Lei Complementar 214/2025.
6.4. Créditos
Tendo em vista que o IBS e a CBS são tributos não cumulativos previstos nos artigos 156-A, § 1º, inciso VIII, e 195, § 16, da CF/88, alterada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, abaixo serão apresentadas orientações quanto à apropriação de créditos (crédito para trás) e quanto à transferência (crédito para frente).
6.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito do IBS e da CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecido ao disposto nos artigos 47 a 56, salvo quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido.
Frise-se que a apuração de IBS e CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços.
6.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025 não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que não se trate dos bens e serviços para uso pessoal previstos no artigo 57.
6.5. Local Onde será Devido
No artigo 11, inciso II da Lei Complementar n° 214/2025, o serviço de administração e intermediação de bem imóvel tem o IBS devido no local onde o imóvel estiver situado.
6.6. Passo a Passo
O quadro abaixo, extraído dos resumos técnicos divulgados na página do Ministério da Fazenda (MF), sintetiza as principais informações relacionadas ao regime específico:
| Fato Gerador | Momento de Ocorrência do Fato Gerador | Base de Cálculo | Contribuinte | Alíquota |
| Serviços de administração e intermediação de bem imóvel | Momento do pagamento | Valor da prestação do serviço decorrente da administração ou intermediação | Prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel | Alíquota reduzida em 50% |
| Fonte: Adaptado do Ministério da Fazenda | ||||
No regime tributário do Simples Nacional, as atividades de administração e de intermediação de imóveis não estão vedadas nos artigos 3º e 17 da Lei Complementar nº 123/2006.
Abaixo relacionamos a permissão com base nos códigos CNAE compatíveis com a operação de administração e de intermediação de imóveis:
| Código CNAE e Descrição | O que compreende? | Permitida ao Simples Nacional? |
| 6822-6/00: Gestão e administração da propriedade imobiliária | As atividades das administradoras de imóveis que combinam os serviços de natureza imobiliária com serviços de gerência operacional e administrativa; as administradoras de shopping centers e administração de condomínios prediais. | Sim, pois não consta no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018, como atividade impeditiva. |
| 6821-8/01: Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis | A intermediação na compra, venda de imóveis e terrenos por agentes e corretores imobiliários sob contrato e avaliação de imóveis para qualquer finalidade. | |
| 6821-8/02: Corretagem no aluguel de imóveis | A atividade de intermediação no aluguel de imóveis de terceiros e os serviços de assessoramento em questões relativas a aluguel de imóveis de terceiros. |
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
7. Construção Civil
Esta aba é dedicada a organizar as informações do IBS e da CBS, no regime específico, que serão aplicáveis aos serviços de construção civil, previstos no inciso V do artigo 252 da Lei Complementar nº 214/2025.
7.1. Fato Gerador
O fato gerador do serviço de construção civil ocorre no momento do seu fornecimento, de acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso V.
Pelo exposto, a compreensão é a de que os tributos são cobrados pela sistemática do regime de competência, no momento da prestação dos serviços.
7.2. Base de Cálculo
Levando em consideração o artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025, a base de cálculo do IBS e da CBS é o valor do serviço de construção, acrescido:
a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;
b) do valor de acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos condicionais; e
c) das demais importâncias cobradas ou recebidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.
Ressalta-se que os materiais de construção fornecidos direta ou indiretamente pela construtora não poderão ser deduzidos da base de cálculo, por falta de previsão legal autorizando essa redução. Deste modo, como os materiais são custos para execução da obra e, consequentemente, compõe o valor do serviço, interpreta-se que sobre todo este montante incidirá o IBS e a CBS.
No que se refere ao redutor de ajuste, não vislumbramos a sua aplicação no setor de serviços de construção civil, tendo em vista que, pelo artigo 257 da Lei Complementar nº 214/2025, sua aplicação ocorre sobre os imóveis de propriedade do próprio contribuinte, sejam eles acabados ou em construção.
O redutor social também não tem previsão legal para ser aplicado sobre as receitas de serviços de construção.
Para exemplificação, a Construtora ABC firmou um contrato com uma pessoa física (não contribuinte do IVA Dual), no valor de R$ 300 mil, em que R$ 180 mil equivalem a materiais e R$ 120 mil à mão de obra. Com estes dados, a base de cálculo da construtora equivale a R$ 300 mil.
7.3. Alíquota
Com a Reforma Tributária, serão aplicadas as alíquotas padrão do IBS (estabelecidas pelos Estados e Municípios) e da CBS (estabelecida pela União) sobre a base de cálculo.
Nos termos do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025, as alíquotas para o IBS e a CBS serão reduzidas em 50%.
Por exemplo, se considerar a estimativa de alíquota padrão de 28% do governo federal, com a redução, nestas operações a alíquota do IVA Dual será de 14%.
No exemplo em que a base de cálculo é de R$ 300 mil, o valor do IBS e da CBS apurado pela construtora é de R$ 42 mil.
7.4. Créditos
Na legislação do ISS, bem como na legislação do PIS/Pasep e da Cofins, as construtoras recaíam no regime cumulativo, ou seja, não tinham autorização legal para apropriação de créditos de nenhum desses tributos.
Entretanto, essa regra muda com a Reforma Tributária, uma vez que o IBS e a CBS são tributos não cumulativos previstos nos artigos 156-A, § 1º, inciso VIII, e 195, § 16, da CF/88, alterada pela Emenda Constitucional nº 132/2023.
O secretário extraordinário da Reforma Tributária do Ministro da Fazenda, Bernard Appy, em pronunciamento, menciona que "hoje, você compra material de construção, contrata serviços e não recupera crédito. No novo modelo, tudo o que você comprar de insumos, pode ser material de construção, pode ser estruturas pré-fabricadas, pode ser serviços, tudo isso vai dar crédito”.
Dito isso, abaixo serão apresentadas orientações quanto à apropriação de créditos (crédito para trás) e quanto à transferência (crédito para frente).
7.4.1. Crédito para Trás
Pelo artigo 302 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes sujeitos aos regimes específicos de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito dos tributos sobre as suas aquisições de bens e serviços, obedecido o disposto nos artigos 47 a 56, salvo quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido.
Frise-se que a apuração do IBS e da CBS nos regimes específicos não implica estorno, parcial ou integral, dos créditos relativos às aquisições de bens e serviços.
- Restrições no Creditamento para Trás
Por exemplo, considerando que a Construtora ABC firmou um contrato com uma pessoa física (não contribuinte do IVA Dual), no valor de R$ 300 mil, em que R$ 180 mil equivalem a materiais adquiridos e R$ 120 mil à mão de obra. Nesse cenário, considerando uma alíquota de referência de 28%, com a redução de 50% do setor, os valores devidos sobre a prestação são:
| Descrição | Valor (R$) | IVA Dual = 28% | |
| CBS (União) | IBS (Estado + Município) | ||
| Valor da operação (A) | 300.000,00 | 9,3% | 18,7% |
| Redução de 50% (B) | - | 50% | 50% |
| Alíquota após redução (C) | - | 4,65% | 9,35% |
| Tributos devidos (A x C) | 42.000,00 | R$ 13.950,00 | R$ 28.050,00 |
| Valor total com tributos (A + D) | 342.000,00 | - | - |
| Descrição | Valor total (R$) | IVA Dual = 28% | |
| CBS (União) | IBS (Estado + Município) | ||
| Valor da aquisição | 180.000,00 | 9,3% | 18,7% |
| Tributos destacados | 50.400,00 | R$ 16.740,00 | R$ 33.660,00 |
7.4.2. Crédito para Frente
Nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar nº 214/2025, não consta restrição na transferência de créditos aos adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, desde que não se trate dos bens e serviços para uso pessoal previstos no artigo 57.
7.5. Local Onde será Devido
Nos termos do artigo 11, inciso II, da Lei Complementar n° 214/2025, o serviço de construção de bem imóvel tem o IBS devido no local onde o imóvel estiver situado.
A título de comparação, nesse segmento, a incidência do ISS é semelhante, pois o imposto é devido no local da prestação de serviços para os códigos 3.05, 7.02, 7.04, 7.05 e 7.19, em atenção ao artigo 3º da Lei Complementar nº 116/2003.
7.6. Passo a Passo
O quadro abaixo sintetiza as principais informações relacionadas ao regime específico:
| Fato Gerador | Momento de Ocorrência do Fato Gerador | Base de Cálculo | Contribuinte | Alíquota |
| Serviços de construção civil | Momento do fornecimento | Valor dos serviços de construção civil | Prestador de serviços de construção | Alíquota reduzida em 50% |
A atividade de construção civil é permitida ao Simples Nacional.
No Simples Nacional, serão observadas as seguintes condições:
a) permanecerão tributados de acordo com as regras do Simples Nacional, quando não exercerem a opção pelo regime regular do IBS e da CBS; ou
b) ficarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, quando exercerem a opção prevista no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025.
Caso o contribuinte não exerça a opção de apuração pelo regime regular e o recolhimento do IBS e da CBS seja realizado por meio do Simples Nacional:
a) ele não poderá apropriar créditos do IBS e da CBS; e
b) transferirá aos seus adquirentes créditos do IBS e da CBS correspondentes aos valores desses tributos pagos no Simples Nacional, em montante equivalente ao devido por meio desse regime.
8. Perguntas e Respostas
8.1. Locação
1. Toda pessoa física que aluga seus imóveis é contribuinte do IBS e da CBS?
Reposta: Não. Em geral, as pessoas físicas locadoras não são contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.
Porém, os §§ 1 e 2º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 determinam que as pessoas físicas sejam contribuintes quando:
a) no ano-calendário anterior, cumulativamente, alugaram mais de três imóveis distintos e que tiverem receita de locação superior a R$ 240.000,00 (aproximadamente mais de R$ 20 mil reais de rendimento mensal com alugueis); ou
b) em relação ao próprio ano-calendário, se o valor dos alugueis excede em 20% o limite de R$ 240.000,00, ou seja, quando no decorrer do ano receber mais de R$ 288.000,00.
O valor acima será atualizado mensalmente a partir da data de publicação da Lei Complementar (16.01.2025) pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, de acordo com o artigo 251, § 5º.
Deve-se aguardar regulamentação da matéria, que definirá o que são bens imóveis distintos, conforme previsão do §6º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale frisar que essas mesmas regras valem também para contratos de cessão onerosa e arrendamento de bem imóveis.
Em tempo, pelo artigo 253 da Lei Complementar nº 214/2025, a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular com período não superior a 90 dias ininterruptos, serão tributados como serviços de hotelaria pela regra dos artigos 277 a 283.
2. Na locação de imóveis, quais são as alíquotas de IBS e de CBS a partir de 2027?
Resposta: Depende. Aqueles que atenderem aos critérios e optarem pelas regras previstas no artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025, durante o tempo de validade do contrato (ou até 31.12.2028 para imóveis residenciais), terão alíquota de 3,65%.
Nos demais casos, dentro do regime regular com tributação específica, a alíquota padrão de IBS e CBS (ainda desconhecidas) ficam reduzidas em 70%, pela regra do parágrafo único do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
8.2. Alienação
1. Toda pessoa física que aliene imóveis é contribuinte do IBS e da CBS?
Resposta: Não. Em geral, a alienação de imóvel pela pessoa física não a obriga a ser contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
Porém, os §§ 1° e 2º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 determinam que a pessoa física seja contribuinte quando:
a) Alienou, no ano anterior ou em curso, mais de três imóveis distintos, que estejam no patrimônio da pessoa há menos de cinco anos contados da data de sua aquisição. Em situações específicas, o prazo é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, de cujus ou pelo doador; ou
b) Alienou, no ano anterior ou em curso, mais de um imóvel que tenha sido construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da alienação.
Deve-se aguardar regulamentação da matéria, que definirá o que são bens imóveis distintos, conforme previsão do § 6º do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale frisar que essas mesmas regras valem também para contratos de cessão de direitos de bem imóvel.
2. Na venda de terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, quais são as alíquotas de IBS e de CBS a partir de 2027?
Resposta: Depende. Aqueles que atenderem aos critérios e optarem pelas regras previstas no artigo 486 da Lei Complementar nº 214/2025, substituirão a incidência do IBS e CBS, pelo recolhimento da CBS em 3,65% da receita bruta recebida.
Nos demais casos, dentro do regime regular com tributação específica, a alíquota padrão de IBS e CBS (ainda desconhecidas) ficam reduzidas em 50%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
3. Na venda de imóveis pela incorporadora, quais são as alíquotas de IBS e de CBS a partir de 2027?
Resposta: Depende. Se os imóveis foram objeto de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) até 31.12.2028, nos termos da Lei nº 10.931/2004, a tributação da CBS será no montante de 2,08% ou de 0,53%, o que na prática representa as mesmas alíquotas de PIS/Cofins que incidem até 2027 sobre as operações. (Lei nº 10.931/2004, artigo 8º, incisos I e II do caput e do parágrafo único c/c artigo 485 da Lei Complementar nº 214/2025)
O caso acima trata-se de uma opção para tributação da CBS que pode ser exercida para os patrimônios afetados e enquadrados no regime da Lei nº 10.931/2004, o que implica no afastamento de qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva incorporação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente na forma disposta pelo artigo 485 da Lei Complementar (sem direito à créditos, redutores de base de cálculo, etc.).
Nos demais casos, dentro do regime regular com tributação específica, a alíquota padrão de IBS e CBS (ainda desconhecidas) ficam reduzidas em 50%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
8.3. Regra geral
1. Durante 2026, quais serão as alíquotas de IBS e de CBS no regime específico dos imóveis?
Resposta: Na fase de testes que ocorre ao longo do ano de 2026, aplicam-se as alíquotas de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, nos termos dos artigos 343 e 346 da Lei Complementar nº 214/2025.
Vale frisar que não há previsão para aplicar as reduções de alíquotas em 50% ou 70%, sobre as operações imobiliárias submetidas ao regime específico, por falta de autorização no artigo 348, inciso III da Lei Complementar supracitada.
Entretanto, o mesmo dispositivo legal permite a aplicação das alíquotas de teste sobre as mesmas bases de cálculo previstas para o regime específico de imóveis.
2. Todo o setor imobiliário do regime específico tributará o IBS e a CBS pelo recebimento (regime de caixa)?
Resposta: Não. O artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025 definiu a tributação no momento do pagamento para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel e para o serviço de administração e intermediação de bem imóvel.
As atividades de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo, também terão tributação à medida em que ocorre o pagamento pela alienação dos imóveis, de acordo com o artigo 262 da Lei Complementar nº 214/2025.
Já para a atividade de compra e venda de imóveis aplica-se a regra genérica, disposta no artigo 254, inciso I da mesma Lei Complementar, na qual o IVA Dual incidirá no momento do ato de alienação.
O serviço de construção civil tem o fato gerador do IBS e da CBS definido no momento do fornecimento, conforme Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso V.
Por fim, nas operações envolvendo cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, o fato gerador do IBS e CSB ocorre no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia. (Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso IV)
9. Legislação
| Constituição Federal |
| Constituição Federal de 1988 |
| Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT) |
| Emenda Constitucional |
| Emenda Constitucional n° 132/2023 |
| Lei Complementar |
| Lei Complementar n° 214/2025 |
| Lei |
| Lei nº 10.931/2004 |
| Instrução Normativa |
| Instrução Normativa RFB n° 2.275/2025 |